Das Baufinanzierungs-Lexikon.
Grundschuld, Beleihungsauslauf, Vorfälligkeitsentschädigung – in der Baufinanzierung begegnen Ihnen viele Fachbegriffe. Hier erklären wir die wichtigsten kurz und verständlich. Und wenn danach noch Fragen offen sind: Fragen Sie uns einfach.
Zu diesem Begriff haben wir noch keinen Eintrag. Fragen Sie uns gern direkt: 0711 349104 oder per WhatsApp.
A
Annuitätendarlehen
Die häufigste Form der Baufinanzierung. Sie zahlen während der Zinsbindung jeden Monat dieselbe Rate (Annuität). Darin stecken Zinsen und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer – bei gleichbleibender Rate.
Anschlussfinanzierung
Die Finanzierung der Restschuld, wenn die Zinsbindung endet. Sie können bei Ihrer bisherigen Bank verlängern (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Ein Vergleich lohnt sich fast immer. Mehr zur Anschlussfinanzierung →
Auszahlungsbetrag
Der Betrag, der Ihnen aus dem Darlehen tatsächlich zur Verfügung steht. Er kann niedriger sein als der Darlehensbetrag, wenn zum Beispiel ein Disagio vereinbart ist.
Auszahlungsvoraussetzungen
Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor die Bank das Darlehen auszahlt – vor allem die Eintragung der Grundschuld und die im Vertrag genannten Nachweise. Bei Bestandsimmobilien wird meist in einer Summe ausgezahlt, bei Neubau und Sanierung in Raten nach Baufortschritt.
B
Bausparvertrag
Ein Vertrag mit zwei Phasen: Erst sparen Sie regelmäßig ein Guthaben an, danach erhalten Sie ein Bauspardarlehen zu einem Zinssatz, der schon bei Vertragsabschluss feststeht. Für den Abschluss fällt in der Regel eine Abschlussgebühr an.
Beleihungsauslauf
Zeigt, wie viel Prozent des Immobilienwerts (genauer: des Beleihungswerts) über das Darlehen finanziert werden. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto besser meist der Zins. Viele Banken staffeln ihre Zinsen zum Beispiel bei 60 %, 80 % und 90 %. Wie Zusatzsicherheiten den Beleihungsauslauf senken →
Beleihungswert
Ein vorsichtig angesetzter Wert, den die Bank für Ihre Immobilie langfristig für erzielbar hält. Er liegt meist unter dem Kaufpreis, weil Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notar den Wert der Immobilie nicht erhöhen und die Bank einen Sicherheitsabschlag einrechnet.
Bereitstellungszinsen
Zinsen, die die Bank für einen zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag verlangt. Sie betreffen vor allem Neubauten, bei denen das Geld nach Baufortschritt ausgezahlt wird. Viele Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit – darauf achten wir beim Vergleich.
Bonität
Ihre Kreditwürdigkeit aus Sicht der Bank: Einkommen, Ausgaben, bestehende Verpflichtungen, Vermögen und Auskünfte zum Beispiel der SCHUFA. Jede Bank bewertet Bonität etwas anders – ein Grund, warum ein Vergleich vieler Banken sinnvoll ist.
BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung)
Eine laufende Übersicht über Umsatz, Kosten und Ergebnis eines Unternehmens, meist vom Steuerbüro erstellt. Selbstständige weisen damit ihr aktuelles Einkommen nach. Unterlagen für Selbstständige →
D
Darlehensbetrag (Nettodarlehensbetrag)
Der Betrag, den Sie sich bei der Bank leihen und auf den Sie Anspruch haben. Im Gesetz heißt er Nettodarlehensbetrag.
Disagio
Ein Abschlag vom Auszahlungsbetrag, im Gegenzug sinkt der Sollzins. Sie erhalten also weniger Geld ausgezahlt, zahlen dafür aber während der Zinsbindung niedrigere Zinsen. Ob sich das lohnt, hängt vom Einzelfall ab.
E
Effektiver Jahreszins
Zeigt die jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens in Prozent – also Sollzins plus weitere Kosten, die in die Berechnung einfließen. Banken müssen ihn nach der Preisangabenverordnung angeben. Er eignet sich gut, um Angebote mit gleicher Zinsbindung zu vergleichen.
Eigenkapital
Ihr eigenes Geld, das Sie in die Finanzierung einbringen, zum Beispiel Erspartes oder Wertpapiere. Mit Eigenkapital werden üblicherweise mindestens die Kaufnebenkosten bezahlt. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf und meist desto besser der Zins.
Endfälliges Darlehen
Ein Darlehen, bei dem Sie während der Laufzeit nur Zinsen zahlen. Getilgt wird am Ende in einem Betrag. Weil Sie selbst für die Rückzahlung vorsorgen müssen, kommt diese Form vor allem bei vermieteten Immobilien infrage.
Energieausweis
Dokument über den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes. Bei Verkauf und Vermietung muss er vorgelegt werden, und die Bank benötigt ihn als Unterlage zur Immobilie.
F
Festzins
Der Sollzins bleibt für die vereinbarte Zinsbindung gleich – unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt entwickeln. Das gibt Planungssicherheit. Im Gegenzug können Sie das Darlehen während der Zinsbindung grundsätzlich nicht ohne Weiteres kündigen.
Forward-Darlehen
Ein Darlehen, mit dem Sie sich heute schon einen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung sichern, die erst in der Zukunft beginnt – meist bis zu 5 Jahre im Voraus. Dafür verlangen Banken einen Aufschlag. Mehr zum Forward-Darlehen →
G
Gesamtgrundschuld
Eine Grundschuld, die auf mehreren Immobilien gleichzeitig eingetragen ist. Jede dieser Immobilien haftet für das gesamte Darlehen – so funktionieren zum Beispiel Zusatzsicherheiten.
Grundbuch
Öffentliches Register beim Grundbuchamt, in dem Eigentümer, Rechte und Belastungen eines Grundstücks stehen. Grundschulden werden in Abteilung III eingetragen. Für die Finanzierung braucht die Bank einen aktuellen Grundbuchauszug.
Grunddienstbarkeit
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten eines anderen Grundstücks, zum Beispiel ein Wegerecht über Ihre Einfahrt. Sie kann nur mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden.
Grunderwerbsteuer
Steuer beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Die Höhe legt jedes Bundesland fest; in Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 % des Kaufpreises. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten.
Grundschuld
Die wichtigste Sicherheit bei einer Baufinanzierung: ein Pfandrecht an Ihrer Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird. Bestellt wird sie beim Notar. Werden die Raten dauerhaft nicht gezahlt, kann die Bank die Immobilie zur Befriedigung ihrer Forderung verwerten lassen.
I
Indikativer Marktwert
Eine Einschätzung des aktuellen Werts einer Immobilie, die im Rahmen einer Finanzierung ermittelt wird – zum Beispiel anhand von Lage, Größe, Baujahr und Vergleichswerten. Er kann vom Preis abweichen, der bei einem tatsächlichen Verkauf erzielbar wäre. Beispiel: Immobiliendarlehen ab 55 →
K
Kaufnebenkosten
Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerprovision. In Baden-Württemberg kommen so schnell rund 10 % des Kaufpreises zusammen. Sie werden üblicherweise aus Eigenkapital bezahlt. Rechenbeispiel ansehen →
KfW
Die Förderbank des Bundes. Sie vergibt zinsgünstige Förderkredite und Zuschüsse, zum Beispiel für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Förderkredite laufen über die finanzierende Bank, Zuschüsse beantragen Sie selbst direkt bei der KfW. Mehr zur KfW-Förderung →
L
Löschungsbewilligung
Urkunde, mit der die Bank zustimmt, dass eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird – etwa nachdem das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Für die Löschung muss auch der Eigentümer zustimmen.
M
Marktwert (Verkehrswert)
Der Preis, der für eine Immobilie zum jeweiligen Zeitpunkt unter normalen Umständen am Markt erzielbar wäre. Er hängt stark von Angebot und Nachfrage ab und liegt in der Regel über dem Beleihungswert.
N
Nichtabnahmeentschädigung
Entschädigung, die die Bank verlangen kann, wenn Sie ein vertraglich zugesagtes Darlehen nicht abrufen. Sie wird ähnlich berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Nießbrauch
Das Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge (zum Beispiel Mieteinnahmen) zu behalten, ohne Eigentümer zu sein. Ein Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und kann den Beleihungswert mindern.
P
Persönliche Haftung
Neben der Immobilie haften Sie für das Darlehen auch mit Ihrem übrigen Vermögen. Bei der Grundschuldbestellung geben Sie dazu üblicherweise ein notarielles Schuldanerkenntnis ab.
Prolongation
Die Verlängerung eines Darlehens bei der bisherigen Bank nach Ende der Zinsbindung – zu den dann gültigen Konditionen. Ohne Vergleich verschenken Kunden hier oft Geld. Rechenbeispiel ansehen →
R
Ratendarlehen
Sie tilgen jeden Monat denselben Betrag, dazu kommen die Zinsen auf die jeweilige Restschuld. Die Rate ist am Anfang am höchsten und sinkt dann stetig.
Restschuld
Der Teil des Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist – meist betrachtet zum Ende der Zinsbindung. Für diesen Betrag brauchen Sie dann eine Anschlussfinanzierung.
S
SCHUFA
Eine Auskunftei, die Informationen über Kredite und Zahlungsverhalten speichert. Banken fragen sie bei der Bonitätsprüfung ab. Angaben zu Einkommen und Vermögen speichert sie nicht. Einmal im Jahr können Sie kostenlos Auskunft über Ihre gespeicherten Daten verlangen.
Selbstauskunft
Ihre Angaben zu Person, Einkommen, Ausgaben, Vermögen und bestehenden Verpflichtungen. Sie ist die Grundlage für jede Finanzierungsanfrage. Bei uns füllen Sie sie bequem über Ihren persönlichen Online-Zugang aus. So läuft es ab →
Sollzins
Der Zinssatz, den Sie der Bank für das geliehene Geld zahlen – früher Nominalzins genannt. Er ist Grundlage für die Berechnung Ihrer Zinsen, enthält aber keine weiteren Kosten. Diese stecken im effektiven Jahreszins.
Sondertilgung
Eine zusätzliche Zahlung über die vereinbarte Rate hinaus, mit der Sie Ihr Darlehen schneller zurückzahlen. Wie viel pro Jahr erlaubt ist, wird im Vertrag festgelegt – oft 5 % des Darlehensbetrags.
T
Teilungserklärung
Legt bei Eigentumswohnungen fest, welche Teile eines Gebäudes zu welcher Wohnung gehören (Sondereigentum) und was alle gemeinsam besitzen (Gemeinschaftseigentum). Die Bank benötigt sie bei der Finanzierung einer Wohnung.
Tilgung
Der Teil Ihrer Rate, mit dem Sie das Darlehen zurückzahlen. Der anfängliche Tilgungssatz (zum Beispiel 2 % pro Jahr) bestimmt mit, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Eine etwas höhere Tilgung spart oft viel Zinsen. Rechenbeispiel ansehen →
Tilgungsaussetzung
Eine Vereinbarung mit der Bank, die Tilgung vorübergehend auszusetzen und nur Zinsen zu zahlen – etwa bei kurzfristig geringerem Einkommen. Sprechen Sie Ihre Bank frühzeitig an, wenn Zahlungsprobleme absehbar sind.
Tilgungsplan
Eine Übersicht, wie sich Zinsen, Tilgung und Restschuld Monat für Monat entwickeln. Sie können ihn jederzeit bei Ihrer Bank anfordern.
U
Umschuldung
Der Wechsel eines bestehenden Darlehens zu einer anderen Bank, meist zum Ende der Zinsbindung. Die neue Bank löst das alte Darlehen ab, die Grundschuld wird übertragen.
V
Variabler Zins
Der Zinssatz wird regelmäßig an die Entwicklung am Geldmarkt angepasst. Sie profitieren von fallenden Zinsen, tragen aber das Risiko steigender Raten. Dafür können Sie das Darlehen in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Vollfinanzierung
Eine Finanzierung ganz oder fast ohne Eigenkapital. Sie ist bei guter Bonität möglich, meist aber zu höheren Zinsen, weil das Risiko für die Bank steigt.
Vorfälligkeitsentschädigung
Ein Ausgleich, den die Bank verlangen kann, wenn Sie ein Festzinsdarlehen vor Ende der Zinsbindung zurückzahlen – etwa weil Sie die Immobilie verkaufen. Die Höhe hängt von Restlaufzeit, vereinbartem Zins und aktuellem Zinsniveau ab. Wichtig: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Entschädigung anfällt (§ 489 BGB).
W
Widerrufsrecht
Nach Abschluss eines Darlehensvertrags können Sie ihn innerhalb der in der Widerrufsbelehrung genannten Frist ohne Begründung widerrufen.
Wohngebäudeversicherung
Versichert das Gebäude gegen Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser, auf Wunsch auch gegen Elementarschäden. Die Bank verlangt in der Regel einen Nachweis, weil das Gebäude ihre Sicherheit ist.
Wohnrecht
Das im Grundbuch eingetragene Recht einer Person, in einer Immobilie oder einem Teil davon zu wohnen, ohne Eigentümer oder Mieter zu sein. Anders als beim Nießbrauch darf die Wohnung nicht vermietet werden.
Z
Zinsbindung
Der Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist – häufig 10, 15 oder 20 Jahre, möglich sind bis zu 40 Jahre. Danach wird die Restschuld zu neuen Konditionen weiterfinanziert. Je länger die Zinsbindung, desto mehr Planungssicherheit, meist aber zu einem etwas höheren Zins.
Zweckbestimmungserklärung
Auch Sicherungsabrede genannt. Sie legt fest, welche Forderungen der Bank durch die Grundschuld abgesichert sind und wann die Bank die Sicherheit verwerten darf.
Zwischenfinanzierung
Eine kurzfristige Finanzierung, um eine Lücke zu überbrücken – zum Beispiel, wenn der Kaufpreis fällig ist, bevor das Darlehen ausgezahlt werden kann, oder wenn die alte Immobilie erst nach dem Kauf der neuen verkauft wird. Sie verursacht zusätzliche Kosten.
Allgemeine Erläuterungen, Stand: Oktober 2026. Sie ersetzen keine individuelle Beratung – die genauen Bedingungen ergeben sich immer aus Ihrem Darlehensvertrag.